租赁房屋未实际使用可以不支付租金吗?

1565天前2764


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案情摘要

上诉人武汉某公司(简称A)因不服南京市建邺区人民法院对其与被上诉人南京某公司(简称B)、崔一(简称C)、崔二及武汉长江公司南京分公司(简称D)房屋租赁纠纷的判决而上诉,要求二审法院驳回C对A公司、D公司的诉讼请求,并由C承担本案全部诉讼费用。2013年10月,南京市中级人民法院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。租赁房屋未实际使用可以不支付租金吗?

判决结果

一、驳回上诉,维持原判。

二、由上诉人A公司承担二审受理费520元。

辩诉过程

A方诉称认为原审判决认定事实错误,具体如下:1、原审证据中,C提供的A公司与田鸿之间的租赁合同是伪造证据。2、C管理A的期间只是使用该房屋作为工商登记地址,并没有实际占用。3、原审判决认定C管理的B公司与田鸿的租赁合同并未实际履行。4、C起诉主张2011年5月1 日之前的租金超过诉讼时效,原审法院不应支持。

C方辩称,本案所有的证据均来自于工商登记资料,我方不存在伪造,且原审中A公司法律顾问并未租赁合同的真实性提出异议。该租赁合同系双方真实意思表示,A公司应当按约支付租金。

判定分析

法院经过相关程序认定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。2009年8月6日,上诉人A公司请南京律师事务所与案外人田某订的涉案房屋租赁合同,后案外人田某将涉案房屋卖给被上诉人C。故C依据租赁合同向上诉人A公司主张租金符合法律规定。A公司认为涉案房屋仅作为工商登记未实际使用,但并未提供相应证据,故不予采信。关于诉讼时效,被上诉人C多次向A公司主张权利,A也认可该事实,故C主张权利并未超过诉讼时效。综上,A的上诉理由不成立,法院不予支持。

案例分析/评论

本案的争议焦点为房屋租赁合同的效力,房屋租赁合同法律关系中,当事人一方义务为出租房屋给对方使用,另一方议务为支付租金。如果房屋租赁合同真实有效,但租赁方没有实际实用该房屋,据此来对抗出租方的要求租金主张,是不符合法律规定的。在本案中,如果承租人能够了提供证据证明该房屋实际上仍由出租人实际占有、使用或是进行其他收益或处分行为,则可以认定租赁合同没有实际履行,从而可以主张不支付租金。作为本案承租人,尽管从常理上推断,可能其主张的没有实际使用房屋的事实为真实的,但是,因为缺少必要的证据证明其主张,最终承担败诉结果。因此,商法通律师建议,在类似情况下,承租人在签订房屋租赁合同的同时应当与出租人另行签订一份情况说明,说明相关事实,在遇到纠纷时可以作为证据使用从面维护自身的权利。

本案涉及的具体相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

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